买了法拍房遇到恶意租赁该怎么办 购买法拍房应该注意什么

购买法拍房的风险与注意事项

法拍房以其价格优势吸引着众多购房者，然而背后潜藏的风险也不容忽视。其中，“买卖不破租赁”是最常见的风险之一。那么，在购买法拍房时，我们应注意哪些事项呢？

查清法拍房房屋的基本属性是至关重要的。使用年限、能否办理房产证以及土地性质等核心信息必须了解清楚。特别是土地性质，如果为划拨属性，可能需补缴土地出让金，这一点最好提前向当地不动产登记中心咨询清楚。

了解产权是否涉及二次过户。如果是二次过户的房屋，买家可能需要承担两次过户的税费总和。原业主是否占用房屋的户口、学位等也要了解清楚，这些都会影响买家的落户问题。

在竞拍过程中，还需要关注物业费、水电费等费用是否缴清。法院报出的拍卖价通常是“裸价”，竞得者除了向法院支付房款外，还要承担一些“隐形”费用，如原业主拖欠的费用。

了解拍卖原因也是非常重要的。法拍房被拍卖往往是因为债务人无法偿还债务，但如果存在恶性债务、非自愿拍卖等情况，竞拍者入住后可能会面临追债、骚扰等麻烦。了解房屋的拍卖原因能帮我们更好地判断房屋的风险状况。

购买法拍房前，实地看房是必不可少的环节。这不仅能让竞买者了解房屋的结构、质量，还能查看是否存在租赁关系。如果房屋已经出租，竞得者可能需要等待租赁合同到期或支付违约金才能入住。

值得注意的是，部分法拍房需要全款付清。为了尽快让债权人获得偿债资金，法拍房通常采用全款支付方式。如果拍卖文件中明确可贷款，那就可以办理按揭，但这种情况对个人征信、房屋情况等都有严格审核。

竞买者还需要清楚竞拍规则，避免悔拍。悔拍不仅会导致竞买者缴纳的保证金不予退还，还可能被认定为恶意悔拍，从而面临罚款等处罚。

那么，如果购买了法拍房后遇到了恶意租赁该怎么办呢？实地考察抵押物，结合物业费、租赁时间、租赁金额等方面综合考虑租赁合同的真实性。理清时间顺序，如果租赁合同的签订日期在法院查封或申请执行人设立抵押的日期之后，人民法院可以直接裁定涤除租赁。在执行过程中，如果发现被执行人与案外人恶意串通、倒签合同等情况，可以尝试申请对合同笔迹进行司法鉴定。提前规避风险，自己做产调或委托专业机构对租赁关系进行调查。

购买法拍房需谨慎。在竞拍前深入了解房屋属性、产权情况、费用缴纳、拍卖原因等关键信息，并在购买过程中注意规避风险，才能更好地保障自己的权益。