等额本息 等额本金

一、核心区别

对于贷款购房的人来说，等额本息和等额本金是两种常见的还款方式。它们在月供金额、利息总额、还款压力以及还款结构等方面存在显著的差异。

1. 月供金额：

等额本息：每月的还款金额是固定的。

等额本金：最初的月供较高，但随着每月还款，后续金额会逐渐减少。

2. 利息总额：

等额本息：总利息相对较高。

等额本金：总利息相对较低，二者之间的差距可能达到贷款总额的17%-20%。

3. 还款压力：

等额本息：前期的还款压力较小，适合收入稳定的人群。

等额本金：前期的还款压力较大，但随着时间的推移，压力会逐渐减轻。

4. 还款结构：

等额本息：初期利息占比较高，随着时间的推移，本金占比逐渐增加。

等额本金：每月固定偿还本金，利息则随剩余本金的减少而递减。

二、优缺点对比

1. 等额本息

优点：月供固定，便于财务规划。在通货膨胀的环境下，长期实际还款压力会被稀释。

缺点：总利息较高，前10年偿还的利息占比超过70%。

2. 等额本金

优点：总利息较少，适合提前还款。特别是在贷款的前5年提前还款，可以节省更多的利息。

缺点：初期的月供较高，例如100万贷款30年期的等额本金，首月的月供比等额本息高出约29%。

三、适用场景建议

在选择还款方式时，应考虑个人的收入状况、房产持有计划以及投资能力。

1. 优先选等额本金的情况：

高收入且稳定的人群，如公务员或高薪职业者。

计划短期持有房产或打算提前还款的人群。

2. 优先选等额本息的情况：

收入有限，需要减轻前期压力的人群，如普通工薪族。

打算长期持有房产（超过20年）的人群，可以利用通胀来稀释实际还款压力。

有投资能力，可以将多余资金用于投资并获取高于房贷利率的收益。

四、其他关键因素

1. 提前还款的影响：对于等额本金来说，由于前期已经偿还了较多的本金，因此提前还款更为划算。对于等额本息，如果已还贷超过1/3期限，提前还款的意义相对较小。

2. 银行政策：部分银行在等额本金的贷款方式下会设置最低贷款额或收入门槛。在选择还款方式时，也需要考虑所在银行的政策。最终，决策应综合考虑收入稳定性、投资能力以及房产持有计划。