小产权房的政策

小产权房：定义、全国性规定、差异化处置及风险提示

一、定义与合法性

小产权房，是指在农村集体土地上建设的，未缴纳土地出让金并未获得国交房管部门产权证的房屋。这些房屋的权属证明主要由乡/村集体颁发，因此在法律层面上不受保护。

二、全国性禁止性规定

1. 禁止新建与交易

国家对于在集体土地上新建小产权房有着严格的禁止。对于城镇居民购买此类房屋的行为，其交易被认定为无效，非法收入有可能被没收。在农村集体土地确权登记的过程中，违法用地（如小产权房）不得登记发证，对违规者将追究责任。

2. 不予合法化登记

自然资源部明确表明，小产权房无法通过不动产登记合法化，且禁止补办正规房产证。

三、已建成房屋的差异化处置

对于已经建成的小产权房，国家采取了差异化的处理方式。

1. 分类整改与转化

对于占用永久基本农田、存在重大安全隐患的违建房屋，需要拆除。而对于符合条件的小产权房，可以转化为公租房或廉租房。部分住宅类房屋允许原村民自住，但禁止交易。产业类（如厂房、仓库）或公共配套类（如学校、医院）的历史违建，在补缴50%-70%的地价后，可以转正。

2. 登记与规划管理

部分地区（如深圳）要求小产权房业主限期向房管部门登记，并逐步纳入城市规划范围。登记的条件通常包括面积、户籍等限制。

四、区域政策差异以深圳为例

深圳在小产权房处理方面有自己的特点。

1. 旧改绑定转正资格

只有纳入旧改单元计划、产权清晰且符合公共利益属性的建筑，才能通过旧改补偿机制实现权益转化。未纳入规划的“孤岛房”或产权纠纷房屋将丧失转正资格。

2. 利益分配倾斜

在旧改项目中，70%的收益归村集体所有，优先保障原村民的权益。外来购房者无法获得补偿。

五、风险提示

购买小产权房存在一定的风险。法律上，小产权房无法抵押贷款，交易过程中存在信息不对称和产权争议的风险。随着政策的日益严格，小产权房可能面临拆除或贬值的风险。投资风险也不可忽视，尽管稀缺性可能推高价格，但政策调控也可能限制其上涨空间，长期价值存疑。

建议购房者密切关注地方政策动态，审慎评估风险，必要时咨询专业法律意见。在做出购房决策时，应全面考虑各种因素，做出明智的选择。