业主委员会成立程序

一、成立条件

要成立业主委员会，必须满足以下条件中的任一要求：

物业交付面积必须达到一定标准。想象一下，一座大楼或小区，如果大部分物业已经被交付使用，那么这片区域的活力就会大幅提升。具体来说，已交付使用的建筑面积需要达到规划总面积的50%以上。这样的规模能够确保业主委员会的日常运作和决策具有广泛的影响力。

交付时间和入住率也是关键指标。想象一下，一个小区已经有两年的物业交付历史，且入住率超过30%，或者已经交付满三年，即便入住率没有达到30%，这也是成立业主委员会的好时机。这样的时间点确保了业主间有足够的互动和了解，为共同管理物业打下了坚实的基础。

还有一些特殊情况需要特别处理。比如，当交付面积达到30%以上但不足50%时，如果物业已经使用满一年，那么也可以考虑成立业主委员会。这样的安排确保了即便在特殊情况下，业主的权益也能得到充分的保障。

二、成立程序

接下来是成立业主委员会的程序。建设单位或至少有5%以上的业主联名向街道办事处（乡镇）提交书面申请。这份申请需要附带一些材料，比如业主签名表、物业交付证明等。这个过程是为了确保业主委员会的成立有充分的群众基础。

接下来，街道办事处会在15到60天内批复并指导下成立筹备组。这个筹备组非常重要，它是未来业主委员会的雏形。筹备组成员包括业主代表、建设单位代表以及街道或社区的工作人员等，其中业主的占比不低于60%。这意味着业主在筹备过程中拥有绝对的决策权。

筹备组成立后，首要任务是拟定一些重要文件，如《管理规约》、《议事规则》以及《选举办法》等草案，并将它们公示七天以征求大家的意见。这是一个集思广益的过程，确保未来的业主委员会能够符合大家的期望和需求。

然后，筹备组会核实每一个业主的身份以及他们的投票权。候选人也会产生并通过公示的方式展现出来。这些候选人通过自荐或联名推荐的方式产生，确保他们来自不同的楼栋或区域，具有广泛的代表性。

最后一步是召开业主大会并进行选举。在这个过程中，筹备组要确保参与投票的业主人数和他们的专有面积都达到一半以上。选举结果公示后，相关文件需要向区/县房管部门以及街道办事处备案。备案完成后，业委会就可以正式刻制公章并报备相关部门了。

三、特殊情况处理

如果在尝试多次后仍然无法成立业主大会，那么街道办事处可以指导社区居委会代行业委会的职责，组建一个物业管理委员会。这个委员会将在特定条件下代行职责，确保小区的物业管理不会因特殊情况而受到影响。具体的操作包括公告代行事项及条件、开展成员推荐与确认工作等。在这个过程中，《物业管理条例》及地方规定是必须遵循的准则，以确保程序的合法性和保护业主的权益。